Corpoworking : le nouvel outil des foncières de bureaux pour fidéliser leurs locataires
14 Mar 2023
À chaque échéance triennale, c’est la même interrogation pour les foncières de bureaux : les locataires vont-ils dénoncer leur bail ou non ? Cette question, au cœur de la stratégie immobilière, prend une dimension nouvelle avec l’essor du télétravail et du flex-office. Vacance locative, renégociation de bail, réduction des surfaces… les foncières font face à des défis inédits. Heureusement, un outil innovant émerge pour y répondre : le corpoworking.
Le contexte : quand le télétravail remet en question les baux commerciaux
Depuis la généralisation du télétravail et du flex-office, les entreprises réévaluent systématiquement leurs besoins en surfaces de bureaux. À chaque échéance triennale d’un bail commercial 3/6/9, les directions immobilières et les directions générales se posent la même question : ai-je encore besoin de tous ces mètres carrés ?
Le discours que l’on entend le plus fréquemment est sans équivoque : « Avec le développement du télétravail, du flex-office, mes salariés viennent moins au bureau. Je n’ai plus besoin d’autant de m², il faut rationaliser ! » Cette réalité touche des entreprises de toutes tailles, des PME aux grands groupes du CAC 40.
Pour les foncières de bureaux, cette tendance structurelle représente un risque majeur : la multiplication des dénonciations de baux, une augmentation du taux de vacance locative et, en conséquence, une dégradation significative de la rentabilité de leurs actifs immobiliers. Dans un marché de l’immobilier tertiaire déjà sous tension, trouver des solutions pour fidéliser les locataires existants est devenu une priorité absolue.
Le défi des foncières de bureaux : réduire la vacance locative
La vacance locative est le véritable « nerf de la guerre » pour toute foncière de bureaux. Quand un locataire quitte ses locaux, la perte financière est immédiate : plus de loyers perçus, des charges d’entretien qui demeurent, souvent des travaux de remise en état nécessaires, et parfois des mois ou des années avant de trouver un nouveau preneur.
La chaîne de conséquences est bien connue dans le secteur :
- Le locataire dénonce son bail à l’échéance triennale
- La foncière doit engager des travaux de rénovation pour remettre les locaux aux normes actuelles
- La durée de non-occupation se prolonge, parfois sur 12 à 24 mois
- La valeur vénale de l’actif peut se déprécier faute d’occupation
- Le rendement locatif de l’immeuble chute, impactant la valorisation du portefeuille
Face à ce scénario, les foncières les plus innovantes cherchent des solutions pour augmenter la durée moyenne d’occupation de leurs locataires plutôt que de subir passivement les dénociations de baux. C’est dans ce contexte qu’émerge le modèle du corpoworking.
Qu’est-ce que le corpoworking ?
Le corpoworking est une solution innovante qui permet à une entreprise locataire d’un bail commercial classique de sous-louer une partie de ses bureaux inoccupés à des tiers — indépendants, startups, équipes d’autres entreprises — selon un modèle inspiré du coworking.
Concrètement, le corpoworking se distingue de la sous-location traditionnelle par plusieurs aspects fondamentaux :
- Prestation de service tout compris : le locataire-hôte propose un accès aux bureaux mais aussi à tous les services associés (connexion internet, salle de réunion, accueil, café, etc.)
- Préavis court : typiquement 1 à 3 mois, offrant une flexibilité totale aux deux parties
- Pas de bail commercial : il s’agit d’un contrat de prestation de services, bien plus souple qu’un bail 3/6/9
- Gestion autonome par le locataire principal : la foncière reste en dehors de la relation contractuelle
Ce modèle hybride, à mi-chemin entre la location traditionnelle et le coworking pur, répond parfaitement aux besoins des entreprises qui disposent d’espaces de bureaux excédentaires tout en voulant garder une flexibilité maximale sur ces surfaces.
Comment fonctionne le corpoworking en pratique ?
La mise en place d’une solution de corpoworking au sein d’une entreprise locataire suit généralement un processus structuré en plusieurs étapes. Comprendre ce mécanisme permet aux foncières de mieux accompagner leurs locataires dans cette démarche.
Étape 1 : L’audit des surfaces disponibles
L’entreprise locataire réalise un état des lieux de ses bureaux : quels espaces sont réellement occupés ? Quels postes de travail sont vides en permanence ou de façon récurrente ? Cette analyse permet d’identifier le potentiel de surfaces pouvant être proposées en corpoworking, sans perturber l’activité principale de l’entreprise.
Étape 2 : La définition de l’offre de services
Le locataire-hôte définit ensuite les conditions de son offre : nombre de postes disponibles, horaires d’accès, services inclus, tarification. Cette étape peut être réalisée en autonomie ou avec l’aide d’un opérateur de coworking spécialisé, tel que Coworkea, référencé par la foncière.
Étape 3 : La commercialisation et la gestion
Une fois l’offre définie, il faut trouver les futurs corpoworkers. L’opérateur partenaire joue ici un rôle clé : il dispose d’un réseau de chercheurs d’espaces de travail flexibles et peut assurer la commercialisation, la gestion des entrées/sorties, la facturation et le service client au quotidien. La foncière, quant à elle, ne rentre pas dans la contractualisation directe avec les utilisateurs finaux.
Les avantages du corpoworking pour les locataires
Pour les entreprises locataires d’immeubles de bureaux, le corpoworking représente une opportunité à plusieurs niveaux, tant financiers qu’organisationnels.
Un bénéfice financier immédiat
La première motivation est souvent économique : en monétisant ses mètres carrés inoccupés, l’entreprise génère des revenus complémentaires qui viennent directement alléger le coût de son loyer. Dans un contexte où les directions financières scrutent chaque poste de dépense, transformer une charge immobilière en source de revenus est particulièrement attractif.
Concrètement, une entreprise qui occupe 500 m² mais n’en utilise réellement que 350 m² peut proposer les 150 m² restants en corpoworking. Si elle les loue à 300 € par poste de travail par mois et qu’elle dispose de 15 postes, cela représente 4 500 € de revenus mensuels, soit 54 000 € par an — une somme non négligeable qui peut représenter 20 à 30 % de son loyer annuel.
Une flexibilité totale sur les surfaces
Contrairement à une sous-location classique qui implique un engagement contractuel lourd, le corpoworking permet à l’entreprise de rester totalement maître de ses espaces. Avec un préavis typique de 3 mois, le locataire-hôte peut récupérer ses bureaux à tout moment si son besoin en surfaces augmente à nouveau — en cas d’embauches massives, de retour au présentiel renforcé, etc.
Cette réversibilité totale est l’un des atouts majeurs du corpoworking par rapport aux solutions traditionnelles de gestion des surfaces excédentaires.
Le développement d’un écosystème et de synergies
Au-delà des bénéfices financiers et de la flexibilité, certaines entreprises découvrent dans le corpoworking un vecteur inattendu de développement business. En accueillant dans leurs locaux des freelances, des startups ou des équipes d’autres sociétés, elles créent des opportunités de networking, de partenariats et parfois même de nouvelles collaborations commerciales.
L’entreprise hôte se transforme ainsi en hub d’innovation locale, bénéficiant d’une dynamique nouvelle au sein de ses propres bureaux. Cette dimension est souvent sous-estimée lors de la mise en place du corpoworking, mais elle contribue significativement à l’attractivité de l’offre.
Les bénéfices pour les foncières de bureaux
Si les avantages pour les locataires sont évidents, les foncières de bureaux sont les grandes gagnantes de la généralisation du corpoworking. Ce modèle résout en effet plusieurs problèmes structurels auxquels elles font face depuis l’essor du télétravail.
Des locataires plus solides financièrement
Un locataire qui génère des revenus grâce au corpoworking est un locataire plus solide. Il optimise son rapport coût/surface, ce qui réduit le risque qu’il dénonce son bail pour des raisons purement financières. La foncière dispose ainsi d’un locataire plus stable et moins enclin à renégocier à la baisse ou à partir.
Une réduction significative du taux de vacance locative
C’est l’impact le plus direct et le plus mesurable pour les foncières. En permettant à leurs locataires d’adopter le corpoworking, elles évitent les dénociations de baux et donc les périodes de vacance locative. L’augmentation de la durée moyenne d’occupation qui en résulte améliore mécaniquement la rentabilité de leurs actifs.
Des études de marché dans le secteur de l’immobilier tertiaire montrent qu’une réduction de 10 à 15 % du taux de vacance locative peut améliorer le rendement d’un portefeuille immobilier de 5 à 8 %. Pour une foncière gérant plusieurs centaines de milliers de m² de bureaux, l’impact financier est considérable.
Aucune implication contractuelle directe
L’un des aspects les plus appréciés par les foncières est que le corpoworking ne les implique pas dans la gestion opérationnelle. Elles ne rentrent pas dans la contractualisation entre le locataire-hôte et les corpoworkers. Leur rôle se limite à encourager et faciliter la mise en place de cette solution — notamment en référençant des opérateurs de confiance comme Coworkea.
Cette position en retrait leur permet de bénéficier des avantages du corpoworking (locataires fidélisés, vacance réduite) sans en assumer les contraintes opérationnelles (gestion des entrées/sorties, facturation, support client des corpoworkers).
Une valorisation accrue des actifs immobiliers
Un immeuble de bureaux dont les locataires ont mis en place des solutions de corpoworking est perçu comme un actif plus dynamique et plus résilient. Dans un contexte de transition du marché de l’immobilier de bureau, les investisseurs valorisent de plus en plus les actifs dont les locataires ont adopté des pratiques de gestion flexible des espaces. Le corpoworking devient ainsi un argument de valorisation du patrimoine immobilier.
Le rôle des opérateurs de coworking comme Coworkea
La mise en place réussie d’une solution de corpoworking nécessite souvent l’expertise d’un opérateur spécialisé. C’est là qu’intervient Coworkea, qui peut être référencé par la foncière comme partenaire de confiance pour accompagner ses locataires dans cette démarche.
Le rôle de l’opérateur est multiple et couvre l’ensemble du cycle de vie du projet :
- Conseil et mise en place : audit des surfaces disponibles, définition de l’offre, paramétrage tarifaire
- Commercialisation : mise en relation avec des corpoworkers grâce à un réseau établi de chercheurs d’espaces flexibles
- Gestion opérationnelle : onboarding des corpoworkers, gestion des accès, facturation mensuelle
- Support et optimisation continue : taux d’occupation des postes, reporting pour le locataire-hôte, ajustements tarifaires
En s’appuyant sur un opérateur expérimenté, le locataire-hôte peut lancer son activité de corpoworking rapidement, sans avoir à développer en interne une expertise qu’il n’a pas vocation à avoir. La foncière, de son côté, s’assure que la solution est mise en œuvre de manière professionnelle, sans risque pour la qualité de gestion de son immeuble.
Corpoworking et bail 3/6/9 : une combinaison gagnante
Le bail commercial 3/6/9 est, par nature, un engagement contraignant pour le locataire. La possibilité de dénoncer le bail tous les 3 ans est souvent vue comme la seule soupape de flexibilité dans un engagement qui peut courir sur 9 ans. Le corpoworking change radicalement cette perception.
En intégrant le corpoworking dans sa stratégie immobilière, l’entreprise locataire peut :
- Adapter dynamiquement ses coûts immobiliers à sa réalité d’occupation, sans attendre l’échéance triennale
- Éviter le déménagement, qui représente souvent un coût et une perturbation d’activité considérables
- Signer ou renouveler un bail sur une surface plus grande en sachant que les m² excédentaires seront rentabilisés via le corpoworking
- Bénéficier d’une relation de qualité avec sa foncière, cette dernière étant rassurée par la solidité du locataire
Pour la foncière, cette combinaison est particulièrement vertueuse : elle peut négocier des baux sur des surfaces plus importantes, avec des locataires qui acceptent des engagements plus longs car ils savent pouvoir ajuster leurs coûts grâce au corpoworking. C’est un cercle vertueux qui profite à toute la chaîne.
Conclusion : le corpoworking, l’avenir de la gestion immobilière tertiaire
Le corpoworking s’impose comme l’outil stratégique par excellence pour les foncières de bureaux souhaitant fidéliser leurs locataires dans un contexte post-Covid marqué par la généralisation du télétravail et la rationalisation des surfaces de bureaux.
En permettant à leurs locataires de transformer leurs m² inoccupés en source de revenus, les foncières résolvent simultanément le problème du locataire (coût immobilier trop élevé) et leur propre problème (risque de vacance locative). Le modèle est gagnant-gagnant à tous les niveaux :
- Le locataire optimise ses coûts immobiliers, gagne en flexibilité et peut développer de nouvelles synergies
- La foncière réduit son taux de vacance locative, fidélise ses locataires et valorise son patrimoine
- L’écosystème immobilier tertiaire dans son ensemble gagne en résilience face aux mutations du monde du travail
L’intégration du corpoworking dans la stratégie de gestion d’un parc immobilier de bureaux n’est plus une option : c’est une nécessité pour les foncières qui souhaitent maintenir et améliorer la rentabilité de leurs actifs dans la durée. Avec des partenaires comme Coworkea, cette transition vers une gestion plus flexible et plus intelligente des espaces de bureaux est désormais accessible à tous les acteurs du marché.