Lorsque les foncières s’intéressent à la gestion en mode Coworking
23 Juin 2022
En bon gestionnaire d’actif, les sociétés foncières étaient jusqu’à présent focalisées sur la prévisibilité de leur business. Autrement dit, elles privilégiaient une durée d’engagement longue plutôt qu’un bon rendement.
Mais est-ce que la durée d’engagement est vraiment un gage de sécurité ? Quid de la défaillance d’une entreprise ? Quid des fusions acquisitions qui profiteront des périodes triennales pour ne pas renouveler leur bail et exploiter les synergies immobilières entre différentes structures ? Et enfin, lorsque le loyer d’un bâtiment dépend d’un seul locataire, comment peut-on mutualiser son risque ?
L’expérience nous enseigne que les entreprises qui prennent à bail en 3/6/9 restent en moyenne environ 6 ans dans leurs locaux. La franchise de loyer accordée en début de bail par les foncières pour couvrir les travaux est légitime, puisqu’un coup de propre est toujours nécessaire (voir davantage parfois). Par contre, elle est souvent accordée dans l’espoir d’avoir, une fois les travaux terminés, une rentabilité correcte. Le problème est qu’avec une durée moyenne d’occupation de 6 ans, une franchise de loyer va considérablement diminuer le taux effectif du rendement.
Les défaillances d’entreprise ont considérablement diminué en 2021 par rapport à 2019. Tant que les entreprises sont sous la perfusion du PGE, elles sont à l’abri. Mais les premières échéances de remboursement ont commencé, et les prochaines années risquent de faire émerger de nouvelles défaillances avec parfois des effets collatéraux des fournisseurs encore plus importants. Et donc une perte de locataires…
Dans la série gestion de risque, qui aimerait racheter une entreprise qui n’aurait qu’un client qui fait 100 % du chiffre d’affaires ? Pas grand monde… Alors que ça ne dérange personne d’avoir un seul locataire sur un bien immobilier, même sur tout un bâtiment entier. En cas de départ, la vacance locative sur 100 % du bien est assurée.
Les mentalités sont en train de changer. Certaines rares foncières intègrent la gestion en mode coworking dans leur stratégie. Elles s’appuient sur différents prestataires, elles nouent des partenariats, ou plus souvent y réfléchissent sérieusement ! Elles ont intégré que leur actif immobilier devait comporter dans son portefeuille une partie de gestion « dynamique », bien qu’à la différence de la gestion de portefeuilles d’action, ce dynamisme n’est pas synonyme de risque, mais d’un affichage d’horizon de placement court.
Certains de nos locataires chez Coworkea ont un ou trois mois de préavis, et sont présents depuis 4 ans, le début de nos activités en Coworking. Ils restent pour de bonnes raisons, la qualité de service ainsi que sa compétitivité. Le préavis court proposé n’est absolument pas synonyme d’un turn-over élevé ; on peut plutôt parler d’une « liquidité » immobilière. Au même titre que le marché du travail s’est flexibilisé et qu’il est plus facile de trouver un client qu’un patron, la location immobilière avec ses contraintes réglementaires est en pleine révolution. Les petites comme les grandes entreprises laissent tomber le bail 3/6/9 au profit d’un contrat de prestation de service. Nul besoin de gérer les services généraux, on vient avec son ordinateur et c’est tout.
Par ailleurs la mutualisation bat son plein lorsque les espaces communs sont partagés entre différentes entreprises. Au-delà de l’économie réalisée, de l’empreinte carbone réduite, on assiste à un nouvel écosystème qui se créé entre des compétences inattendues qui s’entremêlent à la machine à café.
Davantage de renseignements : https://www.coworkea.fr/contact